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Mercredi 11 février 2026, Deskare a co-organisé avec Sora et Dynamic Workplace, une matinée sur un thème plus que jamais d’actualité : “comment optimiser ses bureaux et rentabiliser l’inoccupation ?”.
Les directeurs immobiliers de Sopra Steria (Gérard Touati) et de Fnac Darty (Laurent Bonnet) sont venus témoigner pour partager comment ils ont réussi à transformer leurs bureaux inoccupés en source de revenus.
À l’heure où l’hybridation du travail a fait drastiquement chuter les taux d’occupation, il est temps de repenser l’usage de ses bureaux pour en faire un levier rentable !
Avant toute chose, il est essentiel de mesurer le taux d’occupation de vos espaces de travail : il est impossible de piloter efficacement vos bureaux sans visibilité sur l’occupation réelle.
La première recommandation de cette matinée vous invite donc à investir dans des outils de mesure avant d’entamer tout projet de transformation de vos espaces.
Plusieurs options s’offrent à vous dans cette démarche :
Il existe ensuite deux indicateurs principaux à étudier :
L’analyse de ces données d’occupation vous permettra non seulement de prendre des décisions éclairées pour votre aménagement, mais aussi de pacifier le dialogue social pour vos projets de transformation à venir. En effet, la donnée a ceci de magique : elle met tout le monde d’accord.
L’hybridation du travail, impulsée par la crise du Covid-19, a entraîné une conséquence pérenne : la réduction drastique du taux de présence dans les bureaux.
Face à cette réalité, de plus en plus d’entreprises adoptent le flex office, mettant fin au modèle traditionnel « 1 collaborateur = 1 poste de travail ».
L’adoption de cette nouvelle organisation des espaces constitue aujourd’hui un pré-requis pour améliorer l’efficience économique, mais aussi l’attractivité de votre bureau.
En effet, d’une part, vous réduisez considérablement le coût par collaborateur et, d’autre part, vous améliorez l’expérience dans vos bureaux en évitant l’effet « bureau vide », qui impacte négativement l’ambiance de travail.
« Un bureau, c’est comme un restaurant : s’il est vide, on passe notre chemin ; s’il est plein, on y entre ! »
Gérard Touati, directeur immobilier et expansion de Sopra Steria
C’est notamment le choix opéré par Sopra Steria : Gérard Touati explique qu’un besoin historique de 1 000 postes n’en requiert plus que 500 à 600 aujourd’hui.
En revanche, il insiste sur le fait que la mise en place du flex office doit s’accompagner d’un enrichissement qualitatif des espaces. Si, dans l’ancien modèle, les bureaux étaient constitués uniquement de postes de travail et de salles de réunion, le nouveau modèle requiert d’intégrer des espaces de convivialité, de détente et de multiples phone boxes.
👉 À lire également : comment aménager vos bureaux en flex office ?
Post-Covid, Sopra Steria a décidé d’entamer un programme de transformation des espaces sur cinq ans, visant à réduire son empreinte immobilière de 35 %, malgré une forte croissance des effectifs. Concrètement, cela passe par la fermeture de sites pour regrouper les collaborateurs sur des sites centraux (proches des transports) en flex office.
Aujourd’hui, le taux d’occupation moyen des sites du groupe est de 75 %, les plus optimisés (notamment celui de La Défense) atteignant jusqu’à 95 % d’occupation.
Si le flex office est souvent mis en avant comme levier principal pour optimiser ses surfaces, on oublie souvent l’impact de la réduction du ratio de densité des espaces, soit le nombre de mètres carrés par poste de travail.
Philippe Morel, fondateur et CEO de Dynamic Workplace, affirme que l’on peut aisément passer de 12-15 m² à 8 m² par poste, tout en conservant un niveau de confort équivalent, voir meilleur.
En combinant la densification des espaces au flex office, il observe chez ses clients 30 % à 60 % d’économies sur l’espace, avec une moyenne supérieure à 50 %.
Les bénéfices de cette optimisation des surfaces sont non seulement monétaires, mais aussi énergétiques : un combo gagnant pour toute entreprise désireuse de réduire ses coûts et son empreinte carbone.
👉 Estimez vos économies potentielles en optimisant vos espaces avec notre calculateur.
Une fois vos espaces optimisés, que faire de vos mètres carrés libérés quand vous êtes contraints par un bail ? C’est tout l’enjeu de la sous-occupation.
Comme l’explique Romain Allouch, CEO de Sora, la sous-occupation diffère de la sous-location, car elle intègre une prestation de services :
Prenons l'exemple de Sopra Steria à la Tour Trinity de La Défense. Gérard Touati a sous-loué plus de 5 000 m² sur 7 ans. Un succès qui n’a pas été simple à mettre en place.
"Toutes les journées perdues, c'est de la marge perdue. Quand vous avez des milliers de mètres carrés vides, vous ne pouvez pas vous permettre d'attendre 9 mois avant de commencer à récupérer des revenus.
Gérard Touati, directeur immobilier de Sopra Steria
D’un point de vue juridique, vous ne créez aucune propriété commerciale. Votre occupant n'a pas de droit au bail et vous restez maître de vos mètres carrés.
Vous exploitez rapidement et efficacement des locaux entièrement prêts à l’emploi. Le marché de la sous-occupation est un marché où la demande cherche souvent de la flexibilité, chose plus compliquée à obtenir avec de la sous-location classique. La durée est donc flexible : vous négociez des délais de sortie qui correspondent à votre réalité économique.
De plus, la mise en œuvre est deux fois plus rapide : à partir d’un mois pour la prestation de services. Il n’y a pas de transfert de responsabilité technique sur le bâtiment, pas de nouveaux prestataires à intégrer, car, rappelons-le, son principe, c’est que tout est inclus dans une prestation de services : l'accueil, les espaces communs, les photocopies, la maintenance… Vous facturez un prix global par poste de travail, et c'est l'opérateur qui gère la cohabitation.
Prenons le projet Versailles de Fnac Darty : 3 000 m² avec une architecture complexe et seulement 3 ans de bail résiduel.
« En sous-location classique, impossible. Les travaux de séparation auraient coûté une fortune pour une durée trop courte. Avec la prestation de services, on évite ce CAPEX et on retrouve de la flexibilité. »
Laurent Bonnet, directeur immobilier de Fnac Darty
Laurent Bonnet émet tout de même un point de vigilance : cette flexibilité a un prix. Il faut avoir une vigilance absolue sur le pricing et la structuration.
Le plafond de prix est non négociable. Si vous facturez plus cher au m² que ce que vous payez vous-même, vous prenez un risque vis-à-vis de votre bailleur. L’alignement des intérêts avec ce dernier est essentiel. C’est un risque relationnel et juridique à ne pas prendre. Rapportez toujours le pricing au m² et calculez ce que cela représente par an en le comparant à votre loyer. Si vous êtes au-dessus, c’est un risque.
Pour Laurent Bonnet, chez Fnac Darty, le cash généré et le TRI (Taux de Rentabilité Interne) sont calculés sur 3 à 5 ans. Il prend en compte tous les CAPEX nécessaires et détermine le retour sur investissement.
Chez Sopra Steria, Gérard Touati détaille ses lignes de coûts : loyers, charges, taxes foncières, mais aussi maintenance, accueil, services généraux (souvent oubliés) et CAPEX de travaux.
« La contrepartie, c'est qu'on déduit TOUT du sous-locataire. »
Gérard Touati
Pour les ratios d’occupation : 8 à 11 m² par collaborateur selon les standards. Multipliez par votre effectif, ajustez avec votre taux de flex office, et vous avez votre surface théoriquement nécessaire. L'écart avec ce que vous occupez réellement ? C'est votre gisement d'optimisation.
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